전세사기를 당하지 않는 현명한 세입자가 되고 싶으시다고요? 전세사기를 당하면 엄청난 손실과 좌절감을 느낄 것입니다. 정부가 발표한 전세사기 피해방지 대책이 있는데, 오늘은 전세사기 방지 방법이랑 신규로 정부에서 발행한 대책법까지 알아보도록 하겠습니다.
전세사기란?
세입자가 임대차계약을 진행한 전셋집의 계약기간이 끝났음에도 보증금을 돌려받을 수 없는 상황을 흔히 전세사기라고 합니다.
전세사기 유형
전세사기 유형 - 갭투자
갭투자란? 매매 가격과 전세 가격의 차이가 적은 주택을 매수할 때 세입자의 전세자금으로 건물 매매 잔금을 치르는 투자 방법을 말합니다. 아래 그림을 보면서 예를 들어 설명을 해보겠습니다.
예를들어 건물 매매금액이 2.5억 인 주택(원룸, 아파트 , 오피스텔 등)이 있습니다. A 씨는 현재 1억만 보유하고 있습니다. 그런데 2.5억이나 하는 이 건물을 매수하게 되었습니다. 어떻게 했을까요? 바로 해당 주택에 전세 세입자를 받아서 세입자의 전세보증금과 A 씨의 보유자금을 합쳐서 2.5억 건물을 매수한 것입니다. 아래 그림에서 집주인이 A 씨입니다.
갭투자의 문제점
- 세입자의 계약기간이 끝난 시점에 보증금을 돌려주기 어려움
- 신규 세입자가 들어오지 않으면 보증금 받기 어려움
- 주택의 매매 가격 하락 시 보증금 보장 어려움 (건물 매매금액 < 세입자의 전세보증금)
전세사기 유형 - 법령 악용(전입신고 발효일)
전입신고는 신고일 그 다음날 법적 효력이 작용합니다. 즉 임대인의 대항력은 전입신고를 한 다음날부터 인정이 됩니다. 이를 악용하는 전세사기 유형이 있습니다. 아래 예시를 통해서 설명을 드리도록 하겠습니다.
세입자는 집주인 1과 전세계약을 9월 4일 진행을 했습니다. 실제 전세 계약의 시작일자는 10월 1일입니다. 그래서 세입자는 10월 1일 전입신고를 할 예정이었습니다. 그러나 10월 1일이 되기 전에 집주인 1은 집주인 2에게 주택을 매각합니다. 그런데 집주인 2가 매수한 주택이 경매로 넘어가게 된 것입니다. 그러면 세입자는 대항력을 가지지도 못한 상태로 경매로 넘어간 주택의 세입자로 들어가게 됩니다.
법령 악용 문제점
- 대항력을 가지기 전에 신용상태가 불량인 집주인으로 변경될 수 있음
- 우선변제권을 가져도 보증금을 보장받지 못할 수 있음
전세사기 유형 - 깡통전세
깡통전세를 여러 가지 뜻이 있는데 쉽게 말해 매매가보다 전세가가 더 높은 상황에서 집주인이 전세보증금을 돌려주지 못하는 경우를 뜻합니다. 아래 예시를 한번 보시겠습니다.
건축주는 신규로 지은 건물을 매각하려고 하는데 세대당 1억, 총 10억에 건물을 매각한다고 A 씨(집주인)에게 구두로 협의합니다. 그리고 부동산 계약서에는 세대당 1.5억 총 15억에 매각한다고 작성합니다. 실제로 A 씨(집주인)는 건축주에게 10억을 주고 건물을 매수합니다.
집주인은 부동산의 공인중개사에게 1.2억에 집을 내놓겠다고 이야기를 합니다. 신축 건물이기 때문에 세입자가 금방 들어옵니다. 집주인은 앉아서 세대당 2천만 원, 10세대이니까 2억을 버는 것입니다.
즉, 집주인은 현재 2억밖에 가지고 있지 않으므로 나중에 세입자가 계약이 종료되었을 때 돌려줄 보증금이 부족한 것입니다.
깡통전세의 문제점
- 세입자가 계약이 끝났을 때 보증금을 받기 어려움
- 매매가 > 전세가 일 때 전세 계약을 했더라도, 시간이 지나 매매가 < 전세가가 되는 경우 보증금 받기가 어려움
- 다음 세입자가 들어와도 전세 가격을 낮춰서 들어오기 때문에 다음 세입자의 보증금을 받아도 내 보증금을 온전히 보장받지 못함.
이 외에도 다양한 사기 유형이 존재합니다. 위에서 말씀드린 3가지 유형을 섞은 전세사기 유형도 있습니다.
전세사기 방지 대책
정부가 이번에 전세사기 방지를 위해 대책안을 내놓은 것이 있습니다.
전세사기 방지를 위한 가장 기본적인 조치
혹시 아래 방법대로 적용을 했는지 확인을 해보세요. 전세사기 방지를 위한 가장 기본적인 조치입니다. 이것도 하지 않았으면 전세보증금 보장받기가 너무 어렵습니다.(아래 링크 클릭하여 전세사기 방지 기본방법 확인하기)
아래 글부터는 이번에 정부에서 공시한 전세사기 피해방지 대책입니다. 정부에서는 크게
- 전세사기 피해 예방
- 전세사기 피해 지원
- 전세사기 단속 및 처벌 강화
이렇게 크게 3가지로 구분해서 발표를 했습니다. 아래 정리를 해놨으니 한번 보시죠.
전세사기 피해 예방
1. 임차인 정보제공 확대
자가진단 안심 전세 APP 구축
- 2023년 1월 출시 예정
- 입주희망 주택의 적정 전세가, 매매가 수준 제공
- 악성 임대인 명단 제공
- 임대보증 가입 여부 제공
- 청년, 신혼부부를 위한 임대차 계약 시 주의사항, 계약 이후 조치 필요사항 제공
선순위 권리관계 확인 권한 부여
- 계약 이전에 임대인의 체납사실, 선순위 보증금 정보 제공
- 미납 국세 지방세 등 임대인 동의 없이 조회 가능
- 공인중개사가 선순위 권리관계 의무 설명, 임대차 표준계약서 반영
2. 안전한 거래환경 조성
임대사업자 관리 강화
임대보증금 보증 가입 의무화 → 가입하지 않은 임대사업자 존재 → 임차인이 보증 여부 가입 여부 확인할 수 있도록 정보제공
시장감시기능 확대
전세사기 의심 매물 자발적 신고할 경우 포상금 제공
공정한 가격산정체계 마련
- 신축빌라의 경우 가격을 부풀려 깡통전세 계약 유도 사례가 많음
- 믿을만한 감정평가사가 가격산정, 공시가 적용을 140%로 하향
고전세가율 지역 관리
- 매월 실거래 정보를 통해 전세가율 공개
- 보증사고 현황 제공
- 경매 낙찰 현황 제공
- 전세 피해 우려 지역 볼도 통보
3. 임차인 법적 권리 강화
최우선 변제금액 상향
2022년 4분기 담보설정 순위와 관계없이 제공되는 최우선 변제금액 상향
임차인 대항력 보강
- 대항력이 전입신고 다음날 발생하는 취약점 보강
- 임차인이 대항력 효력 발생 전까지 임대인이 매매나 근저당 설정하지 않는 특약을 주택 임대자 표준계약서 명시하도록 개선
- 은행이 담보대출 실행 시 해당 물건의 확정일자 부여 현황 확인 → 대항력 발생하지 않은 임차인 보증금 감안하여 대출 진행 (은행과 협의 예정)
전세사기 피해 지원
1. One-stop 서비스
- 전세사기 피해자 대상으로 금융서비스, 임시거처 마련, 임대주택 입주, 법률상담 안내 서비스 제공
- HUG 내 "전세 피해 지원센터" 설치
2. 보증금 미반환 피해 지원
저리 긴급 자금 대출
1%대 초저리 자금 대출 지원 (전세사기 피해 임차인 대상)
전세보증금 반환보증 가입 지원
청년, 신혼부부 등 대상으로 보증료 추가 지원하여 보증 가입 유도
3. 긴급 거처 제공
- 주택 등을 시세의 30% 이하로 임시거처로 사용할 수 있도록 제공
- HUG가 강제관리 주택 등을 임시거처로 제공
전세사기 단속 및 처벌 강화
전세사기 단속 강화
국토부와 경찰청의 공조로 전세사기 특별 단속
전세사기 관련자 엄중 처벌
- 공인중개사, 감정평가사 등 자격 취소 대상 행위 확대
- 전세 피해 지원센터 개소
- 법률 개정하여 내년까지는 시행될 수 있도록 국회와 협의 예정
발표한 내용을 종합적으로 본 나의 개인적인 생각은 피부로 와닿지 않은 느낌입니다. 구체적인 부분이 아니라 대략적인 안이 나온 상태라서 그런 것 일 수도 있습니다. 관계 부서 및 기관과 협의 에정인 사항들이 많습니다. 이것이 협의되지 않는다면 소용이 없겠죠.
최근에 강서구 1000채 이상의 주택을 보유한 전세 사기꾼의 이야기 등을 들으면서 좀 더 구체적이고 강력한 규제와 처벌이 필요하다고 봅니다. 저도 얼마 전에 전세계약을 진행했는데 공인중개사가 집주인 입장만 대변하더군요. 공인중개사는 공평하게 양쪽 입장을 중재해야 한다고 생각하는데, 집주인의 입장, 한쪽 의견만 들어주고 제 의견을 무시해서 조금 서운했습니다. 이렇게 특정 공인중개사들이 집주인과 짜고 사기 칠 수 있다고 생각이 바로 들었습니다.
법이 모든 것을 보호해 줄 수 없고 스스로가 자산을 잘 지켜야 할 것 같습니다. 100%는 없는 것 같습니다. 국가가 개개인의 재산을 보호해준다고 생각하면 안 됩니다. 국가를 믿지 말라는 것이 아니고 너무 국가에 의존하기보다는 스스로가 잘 파악하고 판단하자는 의미입니다.
최근 부동산 시장이 매우 불안정하고 거래 멸종이라는 단어사 떠돕니다. 하지만 전세사기, 부동산 사기는 이런 시기를 가리지 않고 일어나기 때문에 모두들 조심하셔서 안전한 부동산 거래를 했으면 합니다. 또한 정부에서도 적극적인 전세사기 방지 대책, 예방 안을 실행해서 건전한 부동산 거래에 도움을 줬으면 합니다.
'부동산 > 정책' 카테고리의 다른 글
| 층간소음 해결가능? 층간소음 규제강화 변경내역 총 정리 (0) | 2022.08.29 |
|---|---|
| 22년 공공임대주택 입주자 모집 일정 및 정보 총정리 (0) | 2022.08.19 |